民法典關于房屋租賃的相關規定
發布時間：2024-4-22
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劉律師：
現實生活中，租房者若遭遇被逼搬遷會帶來許多費事，尤其是怕房東不打招待就把房子賣給了他人；有時候租房到期還想續期，結果房東現已和他人簽了租借合同，感覺租房子居住特別不安穩。請問民法典有沒有針對這類問題的解決辦法？
貴陽讀者 李楠
李楠讀者：
你好，以下是關于你提出的民法典中關于維護房子租借關系安穩性的相關回答。
在城市住房嚴重、作業區域流動性大的狀況下，房子租借就成為城市生活的重要方法之一。但是，租借關系的不安穩性也給房子承租人帶來許多困擾。為此，民法典在合同法的基礎上完善了“生意不破租借”準則和承租人的“優先購買權”準則，并且新增“優先承租權”準則，有利于安穩租借關系、維護承租人的利益。
租房期間房子被轉賣怎么辦
依據民法典第七百二十五條的規則，租借物在承租人依照租借合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租借合同的效力。
例如，小李與老王簽了房子租借合同，小李承租老王的一套房子，租期從今年8月到下一年8月。假如在2021年3月份，老王把這套房子賣給了張三，張三要求小李從這套房子搬走，那么小李能夠理直氣壯地說自己有權持續住在這兒。由于即使這個房子的所有權人現已從老王變成了張三，小李和老王之間的房子租借合同依然有效。這便是“生意不破租借”準則，避免了承租人由于租借期限內承租的房子被轉賣而被逼搬走的狀況，保證了承租人的合法權力。
房東要賣房，承租人是否有優先購買權
出租人假如要賣掉出租房子，依據民法典規則，平等條件下承租人有優先購買的權力。這兒的“平等條件”首要包括購房的價格、付款的方法是分期付款還是一次性付出等都一樣的狀況下。比方，小李租了老王的房子，下一年1月份到期。老王打算到期之后把這套房子賣給張三。租借合同到期后，小李就不能引用“生意不破租借”準則持續占有房子了，但是這時候小李覺得這房子不錯，自己現已住習慣了，不想搬走，所以小李想買下這套房子。為了保證小李住房的安穩性需求，民法典賦予小李享有平等條件下的“優先購買權”。也便是說，假如張三和小李都出150萬元買這套房子，而且付出方法共同，那么小李作為承租人有優先于其他人購買這套房子的權力。假如張三出160萬元購買這套房子，而小李出150萬元購買這套房子，那么小李就沒有優先于張三購買這套房子的權力了。
“平等條件下的優先購買權”也有例外的情形，即承租人沒有優先于房子的共有權人和房東近親屬購買的權力。延續上述的例子，假如老王打算在租借合同到期今后把這套房子賣給老王的姐姐，那么就算老王的姐姐出的價格比小李出的價格低，小李也沒有優先于老王姐姐購買這套房子的權力。這也是民法典充分考慮老百姓需求做出的非常具有人情味的法律設計。
承租人是否有優先承租權
上面說的優先購買權適用于房子租借合同到期后房東想賣掉房子的狀況，但是假如房子租借合同到期后，房東還想持續出租這套房子，這種狀況下，民法典相同賦予了承租人平等條件下的優先承租權。
民法典第七百三十四條第二款規則：“租借期限屆滿，房子承租人享有以平等條件優先承租的權力。”
這條法律規則的是，小李和老王之間的租借合同到期后，老王在網上發布了招租信息，要持續出租這套房子。這種狀況下，假如小李接受了老王給出的新的招租條件，那么小李有優先于其他人以相同條件承租這套房子的權力。
