業主與房屋托管公司簽署的合同到底屬于租賃合同還是委托合同？
發布時間：2024-2-27
近年來
房屋托管行業悄然興起
很多業主購買房屋后
將其托管給房屋托管公司出租
自己定期收取租金
那么
業主與房屋托管公司簽署的合同
到底屬于租賃合同
還是委托合同？
而此時的業主
屬于委托人還是出租人？
一起來看下面這則案例
案情簡介
2022年上半年
原告與被告某房屋托管公司
簽訂《房屋托管合同》
合同約定：
原告將其所有商鋪的招商租賃、商戶經營管理等事宜全權委托給被告代為辦理；房屋租金每平方米2元/天，付款方式為半年付；被告有權處理商鋪招商出租事宜、代收租金、管理房屋修繕事宜、商戶經營管理等；日常經營管理中所產生的一切費用由被告承擔；若被告違約，被告向原告支付3個月租金標準的違約金。
合同簽訂后
案涉房屋未有商戶承租
一直處于空置狀態
在此情形下，雙方又簽訂
《商鋪租賃合同補充合同》
作為上述托管合同的補充協議
進一步約定付款準確時間
為2022年11月1日
直至訴訟
房屋仍未有商戶承租
且被告未向原告支付任何費用
故原告向寶坻法院提起訴訟
原告訴請
要求被告房屋托管公司向原告支付租金，及3個月租金標準的違約金。
被告認為
雙方簽訂的是委托出租的房屋托管合同，而非房屋租賃合同。原告委托被告代其招商、出租及代收租金，是委托合同關系，而非房屋租賃合同關系。雙方簽訂合同的真實意思是由被告將房屋出租后給付原告租金，而不是被告向原告承租房屋，故不應該向原告支付租金，且原告主張3個月租金標準的違約金，顯然過高。
法院審理
原、被告自愿簽訂
涉案《房屋托管合同》
合同約定的交易模式
是被告以固定價兜底承諾向原告支付租金
被告再將房屋自主對外出租
從而賺取差價
此種經營模式
原告可獲取固定收益，無需承擔任何風險；
被告獲取差價
同時承擔無法出租房屋或出租價差等風險，并承擔租賃物使用期間的物業管理等日常支出。
據此
涉案合同權利義務關系應認定為租賃合同關系，而非委托合同關系。
裁判結果
雙方之間的租賃合同關系，系真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同，雙方應全面、嚴格按照合同約定履行合同義務。
原告已按約定交付房屋，被告亦應按照約定支付租金，但被告至今未給付，已構成違約，應承擔違約責任，應向原告支付租金。結合本案實際情況，酌情將違約金調整為1個月租金標準。
如今
不少業主由于沒有經驗和時間精力
來管理自己的房產
會將自己名下的房屋交由
房屋托管公司代為出租和管理
那么，房屋托管中
房屋所有人、房屋托管公司
以及承租人之間的法律關系如何認定？
日常生活中，房屋托管包括轉租賃模式和委托代理模式兩種。
▶在轉租賃模式下，房屋所有人與托管公司之間成立的是房屋租賃合同關系。此時，房屋所有人屬于出租人，房屋托管公司為第一承租人，無論房屋是否租出，房屋托管公司都需要按期支付房屋所有人租金，而房屋托管公司的收益來源于收取次承租人租金與支付給房屋所有人租金的差價。
▶在委托代理模式下，房屋所有人與托管公司之間成立委托合同關系。此時，房屋所有人屬于委托人，托管公司的收益來源于收取的托管服務費，即代理費。
兩種模式的區別在于
房屋所有人是否有權決定
托管公司與承租人之間合同主要內容
（包括選擇承租人，決定租金、租賃期限等）
在委托代理模式下
托管公司代理房屋所有人與租客簽訂協議，真正發生租賃關系的是房屋所有人與租客之間，房屋所有人為委托人，對租賃合同內容享有決定權；
在轉租賃模式下
與租客形成房屋租賃合同關系的是托管公司，房屋所有人與租客沒有形成直接的法律關系，房屋所有人為出租人，對租賃合同內容沒有實際的決定權。
具體到本案
原、被告之間的法律關系
應按照房屋租賃合同關系認定
《中華人民共和國民法典》
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百二十條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第七百二十一條 承租人應當按照約定的期限支付租金。
第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。
