業(yè)主與房屋托管公司簽署的合同到底屬于租賃合同還是委托合同？
發(fā)布時(shí)間：2024-2-27
近年來(lái)
房屋托管行業(yè)悄然興起
很多業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后
將其托管給房屋托管公司出租
自己定期收取租金
那么
業(yè)主與房屋托管公司簽署的合同
到底屬于租賃合同
還是委托合同？
而此時(shí)的業(yè)主
屬于委托人還是出租人？
一起來(lái)看下面這則案例
案情簡(jiǎn)介
2022年上半年
原告與被告某房屋托管公司
簽訂《房屋托管合同》
合同約定：
原告將其所有商鋪的招商租賃、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)管理等事宜全權(quán)委托給被告代為辦理；房屋租金每平方米2元/天，付款方式為半年付；被告有權(quán)處理商鋪招商出租事宜、代收租金、管理房屋修繕事宜、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)管理等；日常經(jīng)營(yíng)管理中所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由被告承擔(dān)；若被告違約，被告向原告支付3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金。
合同簽訂后
案涉房屋未有商戶(hù)承租
一直處于空置狀態(tài)
在此情形下，雙方又簽訂
《商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充合同》
作為上述托管合同的補(bǔ)充協(xié)議
進(jìn)一步約定付款準(zhǔn)確時(shí)間
為2022年11月1日
直至訴訟
房屋仍未有商戶(hù)承租
且被告未向原告支付任何費(fèi)用
故原告向?qū)氎娣ㄔ禾崞鹪V訟
原告訴請(qǐng)
要求被告房屋托管公司向原告支付租金，及3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金。
被告認(rèn)為
雙方簽訂的是委托出租的房屋托管合同，而非房屋租賃合同。原告委托被告代其招商、出租及代收租金，是委托合同關(guān)系，而非房屋租賃合同關(guān)系。雙方簽訂合同的真實(shí)意思是由被告將房屋出租后給付原告租金，而不是被告向原告承租房屋，故不應(yīng)該向原告支付租金，且原告主張3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金，顯然過(guò)高。
法院審理
原、被告自愿簽訂
涉案《房屋托管合同》
合同約定的交易模式
是被告以固定價(jià)兜底承諾向原告支付租金
被告再將房屋自主對(duì)外出租
從而賺取差價(jià)
此種經(jīng)營(yíng)模式
原告可獲取固定收益，無(wú)需承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)；
被告獲取差價(jià)
同時(shí)承擔(dān)無(wú)法出租房屋或出租價(jià)差等風(fēng)險(xiǎn)，并承擔(dān)租賃物使用期間的物業(yè)管理等日常支出。
據(jù)此
涉案合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為租賃合同關(guān)系，而非委托合同關(guān)系。
裁判結(jié)果
雙方之間的租賃合同關(guān)系，系真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方應(yīng)全面、嚴(yán)格按照合同約定履行合同義務(wù)。
原告已按約定交付房屋，被告亦應(yīng)按照約定支付租金，但被告至今未給付，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)向原告支付租金。結(jié)合本案實(shí)際情況，酌情將違約金調(diào)整為1個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)。
如今
不少業(yè)主由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間精力
來(lái)管理自己的房產(chǎn)
會(huì)將自己名下的房屋交由
房屋托管公司代為出租和管理
那么，房屋托管中
房屋所有人、房屋托管公司
以及承租人之間的法律關(guān)系如何認(rèn)定？
日常生活中，房屋托管包括轉(zhuǎn)租賃模式和委托代理模式兩種。
▶在轉(zhuǎn)租賃模式下，房屋所有人與托管公司之間成立的是房屋租賃合同關(guān)系。此時(shí)，房屋所有人屬于出租人，房屋托管公司為第一承租人，無(wú)論房屋是否租出，房屋托管公司都需要按期支付房屋所有人租金，而房屋托管公司的收益來(lái)源于收取次承租人租金與支付給房屋所有人租金的差價(jià)。
▶在委托代理模式下，房屋所有人與托管公司之間成立委托合同關(guān)系。此時(shí)，房屋所有人屬于委托人，托管公司的收益來(lái)源于收取的托管服務(wù)費(fèi)，即代理費(fèi)。
兩種模式的區(qū)別在于
房屋所有人是否有權(quán)決定
托管公司與承租人之間合同主要內(nèi)容
（包括選擇承租人，決定租金、租賃期限等）
在委托代理模式下
托管公司代理房屋所有人與租客簽訂協(xié)議，真正發(fā)生租賃關(guān)系的是房屋所有人與租客之間，房屋所有人為委托人，對(duì)租賃合同內(nèi)容享有決定權(quán)；
在轉(zhuǎn)租賃模式下
與租客形成房屋租賃合同關(guān)系的是托管公司，房屋所有人與租客沒(méi)有形成直接的法律關(guān)系，房屋所有人為出租人，對(duì)租賃合同內(nèi)容沒(méi)有實(shí)際的決定權(quán)。
具體到本案
原、被告之間的法律關(guān)系
應(yīng)按照房屋租賃合同關(guān)系認(rèn)定
《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百二十條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第七百二十一條 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。
第七百二十二條 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。
